城市布局的扩大化：二、三线城市成为主战场

　　随着房地产行业调控的深入和持续，一方面，一线城市受政策影响，房地产市场的疲态表现越来越明显，成交量和成交价格均双双回落；另一方面，长年累月大规模的持续开发，一线城市的土地供应日趋减少，土地价格高企，拿地越来越困难，开发成本也越来越高，投资回报减少。在这种情况下，布局二三线城市成为品牌开发商的一个重要战略选择。一线城市遭遇政策严厉调控的情况下，今年上半年全国商品房成交量不降反升，毫无疑问是得益于大量二三线城市的崛起。今年上半年中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市。2011年上半年，一线城市房地产销售面积只占市场份额的4.6%，二三线城市分别占到了市场份额的30.2%和65.2%。恒大地产公布的2011年上半年数据中显示上半年公司累计合约销售额423.2亿元，其中一线城市占比仅为5.9%；二线和三线城市占比分别为63.8%和30.3%。

　　据世联不完全统计，目前全国至少已有21个城市吸引了超过10家TOP50品牌开发商进驻。万达2011年计划在国内范围内新增17座万达广场，将万达广场的总数量增加至59座，其中大部分为二三线城市，如唐山、廊坊、抚顺、洛阳、无锡等地。恒大地产一直致力于推动中国城市化进程，现已全国60多个主要城市拥有大型房地产项目100多个。

　　世联地产研究认为，开发商转战二三线城市的原因有二：一是二三线城市仍有较大的开发空间，可持续盈利有保障；二是一二线城市受限购等政策影响严重，而三线城市受政策影响相对较小。几乎所有的品牌开发商从去年就开始增大二三线城市的土地储备，以减少调控对业绩带来的波动性影响。

　　融资渠道的多样化：信托、海外发债等融资方式快速发展

　　在紧缩的货币政策和严厉的房地产行业调控背景下，银行借贷与资本市场(IPO、增发、配股)等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。从今年的统计数据来看，2011年开发企业资金来源中，银行贷款同比增速不到10%，较2010年46.1%的同比增速，出现较大幅度的下降。面对困局，今年以来，房地产企业融资渠道呈现多样化的趋势。包括华润置业、雅居乐、佳兆业、碧桂园、远洋地产等多家香港上市房企纷纷启动海外发债融资。房地产信托融资金额同比大幅增长，据用益信托数据显示，今年上半年房地产集合信托规模达1192亿元。房地产私募股权基金(PE)也得到了快速发展，据清科研究数据显示，今年上半年募集资金11.3亿美元。房地产企业融资渠道多样化，意味着房地产企业应对政策调控能力的增强，以及资金管理水平的进步。

开发方式的丰富化：项目合作开发与并购、代建模式的发展

　　在多重政策的叠加效应下，今年开发商之间的并购和合作开发现象更为普遍。受调控影响，许多小型开发商面临资金链断裂的危险，而大型品牌开发商有着相对充沛的资金储备和更高效的运营模式，通过并购能够整合资源增加抵抗风险的能力。据统计，2011年上半年，房地产行业共完成52起并购案例，并购金额达160.86亿元，同比大幅增长194.5%。

　　代建模式的出现不只是为了规避高负债率风险，更深层次是房地产行业分工细化，开发企业由既是投资商又是开发商的传统模式转向对投资与开发、建设、后期物业管理、服务实施专业化运营管理。绿城中国去年成立房产建设管理有限公司，今年3月又成立绿城建设北方公司，全面开展代建项目。近期，绿城中国又拿下杭州过半数保障房代建项目往“轻资产”转型再迈进一步。绿城对代建模式寄予厚望，3年内代建项目要超过100个，代建项目销售超过1000亿。

　　开发方向的多元化：转战商业地产、积极探索旅游、养老地产

　　房地产行业正面临着由住宅地产转变成商业地产和多业态发展的趋势。如：复合商业模式、养老地产，旅游地产等都将成为有效规避风险的发展趋势。

　　自调控以来，政策很大程度上压缩了住宅地产的盈利空间，开发商们开始逐步转向商业地产寻求发展。保利地产(600048,股吧)逐步加大其在商业方面的土地储备并有计划增持中心城市的商业地产项目，未来的目标是实现商业地产投资和住宅地产投资比例达到3∶7。富力地产自去年以来多次购地，且地块多为商住项目模式的商业地块。招商地产(000024,股吧)设立新公司，再造商业地产专业平台，未来商业地产的比例将达到10%或更高。万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业，开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。

　　世联地产认为商业地产将运营、销售和租赁结合起来使得开发商拥有长期持续的盈利能力并能带动周边区域的发展。但商业地产前期需要非常大的资金支持，这也促使开发商融资多元化和调整运营模式。

　　在旅游地产开发上，竞争也日趋激烈。旅游地产龙头华侨城在全国拓展的步伐更加坚实，竞争优势突出。以商业地产著称的万达地产，也开始大肆增加旅游地产的开发，在商业地产之外开辟了另一片战场。万科和碧桂园的旅游地产也在今年启动，万科在南充投资60亿打造一个国家4A级旅游景区；碧桂园在广东惠州的首个滨海度假项目也已正式亮相。

　　综上所述，世联地产研究认为，开发商转型已经成为一种长期的趋势。在转型过程中，开发商需要具备成熟清晰的运营模式，有将区域优势进行全国复制的管理能力，以及长期稳定的资金能力以支持规模化扩张。